圖書內容簡介

本書對該課題的研究主要集中在以下幾個方面：(1)在對傳統的物權變動模式評析的基礎上，提出應以絕對物權行為理論構建物權變動的理論基礎。通過對三種典型的物權變動模式逐一進行分析，筆者指出其理論上的不足和制度設計中的缺陷。筆者從物權和債權的差異人手，著重分析引起物權和債權發(fā)生變動的法律行為中的意思表示因素，筆者認為“絕對法律行為”不僅是客觀存在的，而且應當成為物權變動的理論基礎。目前法學界承認絕對權，也承認絕對法律關系，但幾乎無人論及特定人和不特定人之間的絕對法律行為。目前學術界將法律行為劃分為單方法律行為、雙方法律行為和多方法律行為，這無法合理解釋引起絕對權變動的法律行為的性質問題。絕對法律行為的概念將使法律行為理論更加完善。絕對法律行為引起絕對法律關系，從而導致絕對權的變動，相對法律行為引起相對法律關系，從而導致相對權的變動，即絕對法律行為一絕對法律關系一絕對權，相對法律行為一相對法律關系一相對權。不承認絕對法律行為的存在，就無法解釋絕對權變動的原因，也無法解釋引起絕對權變動的法律行為的性質。絕對法律行為可以使絕對權和相對權的區(qū)分在邏輯上得到徹底的貫徹。(2)以絕對物權行為理論為依據，重新解釋并系統設計了不動產登記制度。在不動產登記中，尤其應當建立物權變動公告制度，保證登記權利正確性推定的可靠性。登記之前以物權變動公告制度保護真正權利人，登記之后以登記的公信力保護善意第三人，從而使對真正權利人和善意第三人的利益保護達到平衡。不動產物權一經登記公示，即產生權利正確性推定效力，這也正是登記公信效力的體現。但登記的正確推定效力無疑是以犧牲真正權利人的利益為代價來換取交易秩序的效率與安全，因此應當建立物權變動公告制度，在確定登記之前給予利害關系人進行意思表示的空間，允許其提出異議，這不僅符合絕對法律行為理論，而且在實踐中的確可以減少發(fā)生登記錯誤的幾率，保證登記的正確性，避免使真正的權利人遭受公信力的損害。(3)以絕對物權行為理論為基礎，以公示公信制度為原則，以惡意抗辯制度為補充，構建我國保護善意第三人的機制。善意取得制度在我國已成為保護市場交易中善意第三人的主流觀點。事實上，盡管善意取得制度具有一定的合理性并符合人們的法律情感，但由于善意的主觀標準難以確定，其保護買受人的法律功能難以充分發(fā)揮，而公示公信制度則可以將物權變動過程外化為一定物態(tài)形式為公眾所知，并為第三人提供了善意的客觀標準，在保護第三人方面，公示公信制度較善意取得制度為優(yōu)，應根據絕對物權行為理論，以登記公示公信和惡意抗辯來構建保護第三人的立法體制。(4)本書探討了不動產登記的一般規(guī)則，主要對不動產登記機關、登記對象、登記類型、地籍調查、不動產登記的一般程序以及不動產登記的效力進行了研究。(5)本書還探討了不動產登記的具體形態(tài)，主要包括不動產總登記、初始登記、變更登記、預告登記、查封登記、信托登記、更正登記、異議登記、涂銷登記等各種具體的登記形式。 理論基礎模糊不清、制度設計簡單粗糙，這是目前我國不動產登記制度的主要缺陷。本書試圖對不動產登記制度進行理論匡正，希望能夠為我國不動產物權登記制度尋找科學的理論基礎，為我國制定出一部縝密合理的不動產登記法作好理論上的準備。

圖書目錄

序／1
導論：我國不動產登記制度中的
主要缺陷／1
一、基礎理論模糊不清／2
二、多頭管理，分級登記／3
三、政出多門，各自為政／7
四、登記范圍不明／9
五、具體制度往往違背物權法的
基本原則／lO
六、重視行政管理，輕視公示服務／21
七、重視城市，忽視農村／23
八、登記制度之間協調不夠／26
第一編 不動產登記的理論基礎：絕對物權行為理論
第一章 典型不動產登記模式的分析／35
第一節(jié)典型的不動產登記模式／36
一、“登記對抗主義”模式／36
二、“登記生效主義”模式／37
三、“折中主義”登記模式／4l
第二節(jié) “登記對抗主義”模式的分析／4l
一、登記對抗主義在理論上的不足／42
二、登記對抗主義在適用上的困難／44
第三節(jié) “登記生效主義”模式的分析／49
一、物權行為理論的困惑／5l
二、對物權行為理論的進一步追問／59
第四節(jié) “折中主義”登記模式的分析／71
一、債權行為何以引起物權變動?／7l
二、登記或交付是法律行為嗎?／72
三、“折中主義”登記模式如何保護真正權利人?／70
第二章 絕對權變動與絕對法律行為／74
第一節(jié) “絕對法律行為”概念的提出／74
一、關于絕對權與相對權的通說／74
二、關于絕對法律關系與相對法律關系的通說／79
三、對法律行為分類的通說／81
四、絕對法律行為和相對法律行為：法學理論中的盲點／80
第二節(jié)絕對法律行為的客觀性／86
一、不特定人在絕對權變動中的法律地位／87
二、絕對法律行為中的意思表示方式／88
三、絕對法律行為為什么會長期被我們忽略?／89
第三節(jié)絕對法律行為的價值／92
一、絕對法律行為的理論價值／92
二、絕對法律行為的實踐價值／93
第四節(jié) 絕對法律行為的客觀例證／94
一、夫妻身份權的取得／94
二、專利權之取得／99
三、商標權之取得／100
四、動產之拋棄／101
五、不動產的總登記和第一次登記／101
第五節(jié) 薩維尼物權行為理論的根本癥結／102
第三章 物權變動中的絕對法律行為：絕對物權行為／104
第一節(jié) 絕對物權行為才是引起物權變動的真正原因／105
一、債權行為中的物權變動合意是客觀存在的／105
二、債權行為不是引起物權變動的真正原因／106
三、絕對物權行為才是物權變動的真正原因／108
四、不特定人在物權變動中進行意思表示的必要性／108
第二節(jié) 絕對物權行為的成立／lIl
一、當事人身份在債權法律關系和物權法律關系中的區(qū)分／111
二、意思表示在債權行為和絕對物權行為中的區(qū)分／112
三、絕對物權行為的成立／l12
第三節(jié)絕對物權行為的生效／114
一、對債權行為中物權變動合意的審查／115
二、對公告異議程序中物權變動合意的審查／116
三、登記：絕對物權行為的生效要件／116
第四章 “絕對物權行為”變動模式中的有因性和無因性／119
第一節(jié) 債權行為與絕對物權行為之間的有因性和無因性／119
一、有因性／120
二、無因性／120
第二節(jié) 絕對物權行為與國家確認行為之間的有因性和無因
性／122
一、有因性／122
二、無因性／123
第三節(jié)無因性的有效射程／124
一、直接交易當事人／124
二、惡意受讓人／124
第五章 絕對物權行為理論的應用價值／126
第一節(jié) 絕對物權行為理論可以解決的重大爭議／127
一、薩維尼物權行為理論爭論百年而終無定論，癥結何在?／127
二、債權行為和物權行為的瑕疵一致，何以成為可能?／128
三、登記的性質：民事法律行為抑或行政行為?／128
四、出賣人的權利瑕疵擔保義務如何履行?／129
五、買賣合同中沒有轉移所有權的意思表示，這可能嗎?／130
六、無權處分中，買賣合同的效力如何確定?／131
七、拋棄是事實行為還是法律行為?／132
八、登記機關的實質審查如何進行?／133
九、登記的不動產物權推定為正確，推定的依據是什么?／133
十、直接當事人、惡意第三人可否主張無因性之保護?／133
第二節(jié) 絕對物權行為理論在不動產中的應用／134
一、不動產總登記中的絕對物權行為／135
二、土地所有權第一次登記中的絕對物權行為／136
三、建筑物所有權第一次登記中的絕對物權行為／137
四、不動產時效取得中的絕對物權行為／137
第三節(jié) 絕對物權行為理論是否適用于動產?／138
一、占有與權利推定／139
二、絕對物權行為理論在動產領域中的運用／139
第六章 “絕對物權行為”變動模式是我國物權立法的理性
選擇／141
第一節(jié)“絕對物權行為”模式中的利益平衡／142
一、以債權行為保護交易當事人／142
二、以絕對物權行為保護利害關系人／144
三、以國家確認行為保護善意第三人／145
第二節(jié) “絕對物權行為”模式的優(yōu)勢／146
一、“絕對物權行為”模式優(yōu)于“登記對抗主義”模式／146
二、“絕對物權行為”模式優(yōu)于“登記生效主義”模式／147
三、“絕對物權行為”模式優(yōu)于“折中主義”登記模式／150
第三節(jié) “絕對物權行為”模式是我國物權立法的理性選擇／15l
一、不動產所有權變動的立法設計／15l
二、“絕對物權行為”模式是我國不動產物權變動模式的理性
選擇／153
第二編 不動產登記的一般規(guī)則
第七章 不動產登記機關／157
第一節(jié) 統一不動產登記機關的必要性／158
一、不利于不動產的管理／158
二、增加了財政負擔，降低了工作效率／159
三、不利于當事人辦理登記／159
四、不利于公示和查詢／159
第二節(jié) 司法機關抑或行政機關?／161
一、關于司法機關／161
二、關于行政機關／162
第三節(jié) 不動產登記機關的選擇：縣級土地行政機關／163
一、為何選擇行政機關?／163
二、為何選擇土地機關?／166
三、為何選擇縣級機關?／167
第八章 不動產登記的范圍／169
第一節(jié) 權利登記抑或法律行為登記?／169
一、對法律行為的登記／170
二、對權利的登記／171
三、兩種登記的比較／171
第二節(jié) 對我國不動產登記范圍的分析／172
一、登記范圍模糊不清／172
二、登記范圍偏窄／173
第三節(jié) 登記范圍的界定／174
一、不動產物權／174
二、不動產物權之限制／174
第九章 不動產登記的基本類型／181
第一節(jié) 不動產登記的主要分類／181
一、所有權登記與他項權登記／181
二、土地登記和建筑物登記／182
三、正式登記與臨時登記／182
四、申請登記、囑托登記和徑為登記／182
五、自愿登記和強制登記／183
六、總登記和日常登記／183
七、主登記與附登記／184
八、第一次登記、變更登記和涂銷登記／184
第二節(jié) 不動產登記的立法技術安排／186
一、不動產登記的“經線”／187
二、不動產登記的“緯線”／187
三、不動產登記的“經緯線”全貌圖／187
第十章 不動產登記與地籍調查／188
第一節(jié)地籍調查通論／188
第二節(jié) 總地籍調查／191
一、準備工作／191
二、權屬調查／192
三、地籍測量／195
第三節(jié) 日常地籍調查／197
一、調查準備／198
二、實地調查／198
三、變更地籍資料／199
第十一章 不動產登記的一般程序／200
第一節(jié)登記程序的啟動／200
一、申請登記／201
二、囑托登記／205
三、徑為登記／206
第二節(jié)登記申請的受理／206
一、當場受理／206
二、登記文件的補正與拒絕受理／207
第三節(jié) 不動產登記的審核／208
一、對債權行為有效性的審查／209
二、對絕對物權行為的審查／210
三、不動產物權變動的行政確認／213
第四節(jié) 登記與頒發(fā)權利證書／214
第十二章 不動產登記的效力／215
第一節(jié) “絕對物權行為”變動模式下登記之效力／215
一、登記在行政法律關系中的效力／215
二、登記在債權法律關系中的效力／216
三、登記在物權法律關系中的效力／216
第二節(jié) 不動產登記效力的比較研究／217
一、登記對抗主義／218
二、登記生效主義／222
三、登記對抗主義與登記要件主義的比較／224
第三編 不動產登記的具體形態(tài)
第十三章 總登記／229
第一節(jié) 不動產總登記的界定／229
一、總登記和初始登記的立法例／229
二、土地總登記的界定／231
三、總登記的法律特性／233
第二節(jié) 不動產總登記的程序／234
一、通告／234
二、申請和收件／234
三、審核／235
四、公告／236
五、登記和頒發(fā)證書／236
第三節(jié) 不動產總登記中的幾個特殊問題／237
一、國家土地所有權的總登記問題／237
二、他項權的總登記問題／238
三、逾期不辦理總登記的處理／239
第十四章初始登記／241
第一節(jié) 土地所有權的初始登記／241
第二節(jié) 建筑物所有權的初始登記／242
一、建筑物所有權初始登記的要件／243
二、建筑物所有權初始登記的程序／244
第三節(jié) 他項權的初始登記／249
一、他項權初始登記的要件／249
二、各種他項權之初始登記／250
第十五章變更登記／252
第一節(jié)變更登記的界定／252
第二節(jié)變更登記的原因／254
一、主體變更／254
二、客體的變更登記／258
三、權利內容的變更登記／260
四、附登記／262
第三節(jié) 變更登記的要件／263
第十六章預告登記／264
第一節(jié) 預告登記的制度功能／264
第二節(jié) 預告登記的對象／269
第三節(jié) 預告登記的要件／272
一、預告登記的實質要件／272
二、預告登記的程序要件／273
第四節(jié) 預告登記的適用范圍／273
一、國外的立法例／273
二、我國的立法狀況／274
第五節(jié) 預告登記的法律效力／276
一、預告登記對物權人和未來物權人的效力／276
二、預告登記對第三人的效力／278
三、預告登記對真正權利人的效力／279
四、預告登記對國家公權力的效力／280
五、預告登記對其他物權人的效力／281
第十七章查封登記／282
第一節(jié)查封與公示／283
一、查封與司法機關的權威／283
二、查封與交易安全／284
第二節(jié) 對最高人民法院1998年司法解釋的分析／285
一、多種查封方法并用，難以協調／286
二、加貼封條和張貼公告不能有效地限制不動產的轉讓／286
三、公示措施無法有效保護交易中的善意第三人／287
四、查封的效力不明／289
第三節(jié) 對最高人民法院2004年司法解釋的分析／290
一、查封登記的對抗效力／290
二、查封登記的優(yōu)先效力／290
第四節(jié) 法國財產保全制度對我國查封登記制度的啟示／291
一、保全性裁判抵押權的成立／292
二、保全性裁判抵押權的效力／296
第五節(jié) 完善我國查封登記制度的建議／298
一、“重司法權威，輕市場秩序”的局面必須改變／298
二、不動產的查封應當辦理登記／299
三、不動產的查封方式應當統一／299
四、查封應當自登記時產生限制物權處分之效力／301
五、我國可以考慮建立保全性裁判抵押權制度／303
第十八章信托登記／305
第一節(jié) 信托財產的獨立性與信托登記／305
一、雙重所有權的制度設計／305
二、信托財產的獨立性／307
三、我國信托登記制度之探討／310
第二節(jié) 信托登記的基本制度設計／3ll
一、委托人應轉讓信托財產所有權／312
二、受托人應被登記為所有權人／314
三、信托登記的公信力／316
第十九章 更正登記／318
第一節(jié) 更正登記的功能與性質／319
第二節(jié)更正登記的要件／320
第三節(jié) 更正登記的效力／323
第二十章 異議登記／325
第一節(jié) 異議登記的制度功能／325
一、更正登記的前置程序／325
二、預告登記和異議登記／327
第二節(jié) 異議登記的立法比較／328
一、德國和日本／328
二、我國臺灣地區(qū)／328
三、我國的物權立法／329
第三節(jié)異議登記的要件／333
一、兩種不同物權變動模式下的登記要件／333
二、異議登記的要件／334
第四節(jié)異議登記的效力／337
一、異議登記對第三人之效力／337
二、異議登記對登記權利人之效力／337
三、異議登記對真正權利人的效力／340
第二十一章 涂銷登記／343
第一節(jié)涂銷登記的原因／343
第二節(jié)涂銷登記的程序／346
一、申請涂銷／347
二、裁判涂銷／347
第三節(jié) 涂銷登記的效力／348
第四編不動產登記的立法設計
第二十二章 中國不動產登記法草案(學者建議稿)／353
參考書目／396
后記／405
本書共有407頁