[ 陳召利 ]——(2018-11-14) / 已閱37564次

　�。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

　�。ò耍┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　上述事項僅與部分業(yè)主有利害關(guān)系的，由有利害關(guān)系的業(yè)主共同決定。有利害關(guān)系的業(yè)主無法確定的，由全體業(yè)主共同決定。

　　業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分占比過半數(shù)的業(yè)主且人數(shù)占比過半數(shù)的業(yè)主參加表決。決定前款第五項至第七項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參加表決專有部分面積三分之二以上的業(yè)主且參加表決人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參加表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參加表決人 數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”

　　【修改理由】

　　1.1. “下列事項由業(yè)主共同決定”的業(yè)主范圍不明確，建議明確為“全體業(yè)主”。

　　2.2. 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，部分事項并不涉及全體業(yè)主，如本幢、單元范圍內(nèi)建筑物漏水問題，僅使用本幢、單元范圍內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，由全體業(yè)主共同決定幾乎不具有可操作性，本條規(guī)定的表決機制仍無法解決該難題�！督�蘇省物業(yè)管理條例》第二十八條對此作了規(guī)定，但缺乏上位法的依據(jù)，建議在民法典中予以明確。

　　《江蘇省物業(yè)管理條例》第二十八條：同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組應(yīng)當履行下列職責：

　�。ㄒ唬┩七x業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；

　�。ǘ�）決定本幢、單元范圍內(nèi)建筑物共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；

　�。ㄈ�）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。

　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

　　1.3. 本條規(guī)定的表決機制適當降低業(yè)主作出決議的門檻，但設(shè)置比例仍偏高，難以解決物業(yè)管理活動中業(yè)主作出決議難的問題，建議參照公司法有關(guān)股份有限公司股東大會表決機制的規(guī)定，出席比例限定為過半數(shù)，表決比例：重大事項設(shè)定為三分之二，一般事項設(shè)定為過半數(shù)。

　　2.六、關(guān)于第一百零六條

　　第一百零六條：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

　�。ㄒ唬┦茏屓耸茏屧摬粍赢a(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；

　�。ǘ�）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

　�。ㄈ�）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償 損失。

　　當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定�！�

　　【修改建議】

　　第一百零六條：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

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