[ 赫少華 ]——(2018-4-6) / 已閱11634次

借貸背景下的房屋買賣，被套路的常見形式及救濟(jì)角度

文|赫少華律師

遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所合伙人

一、舉一事例

甲或嗜賭或投機(jī)，舉高額外債，乙思路活泛，資金充裕，事借貸之職，有錢的乙與缺糧的甲總歸有場偶遇，一拍即合，乙向甲出借百萬。

甲雖缺現(xiàn)金，但家庭名下有房，動遷而得，乙前期做過詳細(xì)盡調(diào)。有豐富投資經(jīng)驗(yàn)的乙為確保借款收回，向甲獻(xiàn)計(jì)二策：

其一，甲以房做抵押擔(dān)保，但房屋權(quán)屬目前有些瑕疵待凈化；即便權(quán)屬干凈，但借款抵押變現(xiàn)并不快捷，故乙放棄該計(jì)策；

其二，甲根據(jù)乙的指示，將某房屋公證委托乙或乙指定的第三人進(jìn)行出售，以便借款不能償還時，能售房變現(xiàn)。

其三，甲將房屋過戶登記于乙或乙指定的第三人名下。

……

但故事情節(jié)漸漸超出了甲方的認(rèn)知，結(jié)果便是，房屋已登記在乙方名下，甲方卻一臉懵。

二、律師視點(diǎn)：

以房抵債，本身是一種正常的償債方式，前提是合意真實(shí)。有人提出，買賣合同簽字真實(shí)，銀行流水清晰，亦是買賣達(dá)成合意的重要表征。

但意思表示的外觀，往往不具有唯一性特征，而存在高度蓋然性，其中，名為買賣，實(shí)為（借貸、贈與、**）的法律關(guān)系在司法判決中司空見慣。

民法總則第146條，行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

三、最高法院公報(bào)：受托人擅自出售房屋，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償

推選《最高人民法院公報(bào)》2018年第3期，刊發(fā)的上海第一中級法院的案件，裁判要旨：

1、在借貸關(guān)系中，出借人為防止借款無法按期收回而要求借款人提供不動產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的，雙方應(yīng)簽訂抵押合同并辦理抵押物登記。

出借人回避抵押擔(dān)保制度，選擇指定第三人與借款人簽訂委托合同并由該第三人取得出售借款人的不動產(chǎn)等重大權(quán)利的，此時委托合同雖意在實(shí)現(xiàn)抵押擔(dān)保功能，但其項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)關(guān)系仍應(yīng)受委托合同的法律規(guī)則之制約。

2、在委托合同項(xiàng)下，受托人負(fù)有遵照委托人指示，本著誠實(shí)信用的原則在授權(quán)范圍內(nèi)依法善意處理委托事務(wù)之法定義務(wù)。

受托人無視委托人的真實(shí)意愿與切身利益，轉(zhuǎn)而根據(jù)出借人指令惡意處分委托人財(cái)產(chǎn)，即使該處分行為對交易相對方發(fā)生效力，受托人仍應(yīng)就其嚴(yán)重侵害委托人利益的行為承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

其中，法院在“本院認(rèn)為”部分，表明觀點(diǎn)：

本案中，王煦*認(rèn)可在出售控江路房屋時是應(yīng)了債權(quán)人孫某某的要求，而未征詢委托人周*均、周*達(dá)的意見。事實(shí)上王煦*作為受托人在出售該房時也僅注重孫某某的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，完全無視委托人周*均、周*達(dá)的利益，以超低價(jià)進(jìn)行出售。

雖然周*均、周*達(dá)簽署了《委托書》和《委托書風(fēng)險(xiǎn)聲明書》，但此也僅是賦予受托人行使權(quán)利的范圍及表明委托人愿意承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)；并不能以此為據(jù)成為受托人可以有違法律規(guī)定、恣意實(shí)施嚴(yán)重侵害委托人財(cái)產(chǎn)利益的籍口。

因此，王煦*作為委托合同的受托人，過錯顯見。周*均、周*達(dá)據(jù)此要求王煦瓊承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，有一定的依據(jù)與理由。

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